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百年公房被认定违建 信赖利益亟需保护
浏览: 发布日期:2019-05-21

2018年8月9日,三位法学专家针对该案做了专题研讨,就本案的事实认定与法律适用等问题发表了意见:迅达公司在所承租的公房上进行改扩建行为,因尚未取得规划许可,按照《城乡规划法》的规定理应进行处罚,但该建筑由于历史原因,外加前期在改扩建过程中实际上取得过有关政府部门的许可和批复,直接将其整体以违法建筑论处有待商椎。即便按照违法建筑对待,将整栋建筑直接拆除的处罚决定也不具有正当性,有违《城乡规划法》和《行政处罚法》的相关规定,不符合行政法治的比例原则、信赖利益保护原则和正当程序原则,且该建筑属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的行为,并未达到必须拆除的程度,应当给予与其违法情形相适应的其他处罚措施。另外,该建筑在性质上依然属于公房,产权依然属于国家所有,对于公房惩处也应当慎重, 以防造成对公有财产的损害。

 图片说明:经营场所使用证明上注明了该房产为直管公房

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迅达公司施先生表示,虽然《建设工程规划许可证》上载明的建设项目名称为“室内外装修”,但黄浦区规划核发该证前对该建筑物的相关情况是明知的,其不应当也不可能对违法建筑做出室内外装修规划许可,也不可能允许对违建恢复施工。事实上,规划部门于1998年已对该公房的合法性予以认可。

针对一审判决,法学人士表示,该公房产权人房管部门于2009年主导决策实施修建改造破旧房屋,该房已达国家标准,让承租人将合格建筑拆到底再恢复危旧房并不现实也不合理。直管公房被列入公房大修、危房抢修的需要规划许可的应当事先由产权人办理,而非事后强人所难地要求承租人提供规划许可。承租人只能根据政府等相关部门的要求配合报备,并不存在主观擅自与故意。

2006年6月21日,因该处房屋存在消防安全隐患,上海市房屋土地资源管理局向迅达公司出具危房审定书。同年7月,迅达公司向黄浦区城市规划管理局提交了危房审定书及相关方案图纸(大修改装房屋占地250㎡,建筑面积1600㎡)。迅达公司认为,该局对房屋未办理建设工程规划许可的情况是知情的。

豪运大酒店林女士表示,从1998年从迅达公司手中租用该公房就未听说该建筑是违建需要拆除的,否则企业绝对不可能投资。公司从合法注册到经营酒店后改建也得到了政府各主管部门批准。投资这二十余年期间从来没有哪个政府部门告诉她这个是违建需要拆除,如果认为有问题,当时林女士出资大修的时候怎么不进行阻止呢?怎么不说违法呢?!按照要求改造好了又说违法了,难道2009年以前政府各主管部门审批核准投资建设管理等等文件通通都作废?难道违不违章的所有责任应该由善意第三人承担?这个责任林女士表示承担不起。

图片说明:2015年5月28日,黄浦区拆违办工作人员到豪运大酒店开展各项联合检查和专项检查。

也有法律人士认为,迅达公司及豪运大酒店对其所承租公房的相关投资改建行为是基于对行政机关的信赖进行的。如果相关职能部门一开始就不发证,不让改扩建,不给予相关批复,投资者就不会入场或早就被制止。因此,基于政府信赖利益建设的应当受到法律保护。此外,该案中,行政机关及相关领导存在的不作为及违法行政行为,给投资人带来了无法估量的损失,严重影响了当地的营商环境。各级政府应该积极纠正。积极运用行政手段鼓励支持引导民营企业发展壮大,依法保护诚实守信与公平竞争。

“既然是违建为什么还要招商引资,为什么允许我两次投资?!当年就不应该批准各项审批手续。这不是招商毁商是什么?!”林女士对此百思不得其解。

该案后经一审、二审判决后申请高院再审后又被三中院裁定驳回。投资人林女士认为,自己的投资行为完全符合当时(二十年前)的地方政府意愿和法规,投资理应得到法律保护,而不该在多年后变成寻租标的和敲诈对象。“为什么国资及民企合法权益没人关心,而敲诈勒索有人关照?”林女士万分不解。

知情人士透露,蔡某某之所如此大胆是得到了个别政府人员的庇护。

而负责管理该公房的物业公司——新厦物业在此时也处处“配合”蔡某某的敲诈行为。新厦物业表示,如果不满足蔡某某的要求,不给计租合同。与此同时,还制造了与公房许可证规定的严格按照设计图及消防规范施工内容严重不符的《整改通知书》交给蔡某某,同时缩小公房所有的面积资料,提供给蔡某某用以投诉勒索。称公房面积仅有计租面积,忽略了不计租面积。

“公安先通知停业,城管的催告书很快就跟上。这两个执法机构的配合联动精准。针对豪运大酒店,城管存在执法不公和选择性执法。我周边许多被举报无证建筑都是既无政府批准又无公房大修许可的,为什么不一视同仁,而偏偏选择处罚该公房建筑的承租人?而且是在敲诈不成以后。”林女士质疑万分。

1998年,正值市场经济低迷,迅达公司无力投资,黄浦区政府招商发展三产,为此,乾佳伦公司林女士租用了上述迅达公司提供的福建中路393号直管公房。经股东讨论决定设立饭店、旅馆,取名雨天饭店后更名豪运大酒店。

2007年1月,上海市黄浦区城市规划管理局做出黄规﹝2007﹞1号《黄浦区城市规划管理局关于福建中路389号-393号、天津路353号-355号房屋大修的函》,该函明确,根据有关规定,该房无法办理建设工程规划许可证,鉴于实际情况,为确保建筑本身及相邻方的安全、维护社会稳定,经研究后建议由新黄浦集团将该建筑纳入大修计划,按照原建筑高度、原占地面积、原建筑面积进行大修,排除危险。后经新黄浦集团公司同意以及物业公司新厦公司许可,迅达公司于2009年按要求配合对该处房屋进行结构大修。

个体户敲诈不成执法配合

图片说明:1998年10月15 日,黄浦区城市规划管理局对该房核发了《建设工程规划许可证》

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上述人士同时表示,该屋属于上世纪90年代破旧不堪的二级旧里建筑。企业无论是为支持政府扩大商业用房决定还是危旧房改造抑或商业街区改造,都是先后几次为该公房的建设做出了价值不菲的实际投资贡献,该公房所属街道作为法治基层一级政府应该严格遵守信赖利益保护、过罚相当原则等基本行政理念。本着对关联企业及当事方的损失最小化原则。

“故一审判决认为‘从九十年代起至2009年,再审申请人的违法建设行为处于持续状态’明显错误,二审判决仍对此不加区分,明显错误。”施先生表示。

针对本案,无论迅达公司还是豪运大酒店都并非该公房的产权购买人,仅仅是承租人而已,他们是无权拆除国有产权人房屋。

林女士表示,违建不是我造成的,城管却通知相关部门对我酒店经营许可设坎。2018年9月30日,公安口头要求我们客房10月5日停业。随后“地下周区长”传话“要价人民币200万摆平,否则马上拆除。”10月16日城管就将通知迅达公司的限拆催告书送达林女士处,剥夺了她作为当事人和受害者依法享有的听证等法定程序救济权。

由于福建中路属上海市黄浦区中心地段,上世纪九十年代,上海市政府倡导改善营商、居民生活环境,支持扩大由企业投资商业用房。为此,迅达公司经政府批准,于1994年与1996年出维修资金,由新黄浦集团主管的物业公司新厦公司负责将该公房从二层改建至六层(由于历史地原因存在搁楼、插层,砖木和钢结构。)改建后新增面积归公不计租,维修费由承租人承担,建筑面积1600平米。

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